전/월세 계약절차

전/월세 계약절차

 

 

계약전 : 권리관계 확인

 

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·         임대차계약전에 등기부등본을 발급받아 보는 것은 필수적입니다.

·         근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분, 경매등기 등의 대상물건에 대한 권리관계를 철저히 확인해 이같은 내용이 있으면 계약하지 않는 것이 좋습니다.

·         일반적으로 근저당채권액과 전세금을 포함한 임차보증금의 합계액이 아파트의 경우는 70%, 다가구나 연립의 경우 60%이하인 경우가 *안전합니다.

 

 

계약시 : 계약상대자 확인 및 계약서 내용 확인

         

·         계약시 상대방이 등기부상의 명의인인지 신분증으로 대조확인해야 합니다.

·         대리인을 통한 계약인 경우에는 주민등록증을 확인하고, 위임장과 인감증명서를 받아두어야 하며, 명의자의 배우자나 가족인 경우에도 위임장과 인감증명서를 받아두는 것이 안전합니다.

·         주택임대(전/월세)계약서 기재사항

 

- 부동산의 표시
- 보증금, 계약금, 잔금, 월세금(월세인 경우)의 액수와 지불시기 및 방법
- 임대인과 임차인의 주소, 주민등록번호, 연락처, 성명, 도장
- 중개업소의 상호, 주소, 연락처, 도장
- 주택의 인도시기 및 임차기간
- 해약조건, 위약금 등의 특약사항
- 계약체결일자

 

 

·         월세계약서 작성요령

 

① 임대차보증금 및 월세금의 지급날짜를 한글과 숫자로 나란히 기재하는 것이 안전합니다.
예) 금 칠십만원(￦700,000)을 매달 이십오(25)일에 지급한다.

 

② 월세에 대한 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 경우 ‘월세란’에는 부가가치세를 포함한 금액을 기재하도록 하고, 월세가 선불인지, 후불인지 여부도 분쟁의 소지를 방지하는 차원에서 확실히 정해야 합니다.

③ 임차인이 부담할 관리비가 매월 일정한 금액으로 정해진 경우에는 해당란에 금액을 기재하고, 그 밖의 경우에는 임차인이 부담할 구체적인 항목을 기재합니다.
통상적인 관리비 외에 임차인이 부담할 관리비가 있는 경우 이를 구체적으로 기재하여야 합니다.

 

④ 특약사항이 있는 경우 가능하면 구체적으로 자세히 기재해야 나중에 분쟁의 소지가 없습니다.
예) 월세 계약기간 내 아파트 재개발로 인한 철거일자 확정시 합의사항 등

 

⑤ 계약서 내용 중 일부문구를 정정하거나 삭제하는 경우에는 두줄을 그어 표기하고 기재사항을 정정한 후 정정 날인을 합니다.

⑥ 계약조항이 모두 기재되면 이상이 없음을 확인한 후 기명날인하며, 계약서 각장의 연결부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.

⑦ 계약당사자가 회사인 경우 회사의 이름과 대표자의 이름을 기재하고, 반드시 회사의 법인 인감도장을 날인해야 합니다.

⑧ 계약서는 계약 당사자의 수만큼 작성하여 각각 원본을 보관하고 있는 것이 차후의 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

 

·         월세계약서 작성요령

 

① 임대차보증금액은 한글로 쓰며, 숫자와 병행해서 표기합니다.
예) 금 칠십만원(￦700,000)을 매달 이십오(25)일에 지급한다.

 

② 월세에 대한 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 경우 ‘월세란’에는 부가가치세를 포함한 금액을 기재하도록 하고, 월세가 선불인지, 후불인지 여부도 분쟁의 소지를 방지하는 차원에서 확실히 정해야 합니다.

③ 특약사항에는 근저당, 가등기, 가압류 등의 문제발생에 대한 처리의 방법과 해약조건, 위약금의 사항을 명확하고 분명하게 명시해야 합니다.

④ 계약서 내용 중 일부문구를 정정하거나 삭제하는 경우에는 두줄을 그어 표기하고 기재사항을 정정한 후 정정 날인을 합니다.

⑤ 계약조항이 모두 기재되면 이상이 없음을 확인한 후 기명날인하며, 계약서 각 장의 연결부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.

⑥ 계약금을 지불한 뒤 영수증을 받고 매도인, 매수인, 중개업자는 계약서를 각 1부씩 나누어 각자 보관합니다.

 

 

 

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계약후 : 대항요건 갖추기

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·         임대차계약후에는 대항요건을 갖추기 위하여 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 합니다.

·         확정일자는 ‘전입신고+거주’ 요건을 충족하여야 대항력 및 우선변제권 등이 생기므로 주의해야 합니다.

·         확정일자 법적효력 및 취득방법

 

① 주택임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 합니다.) 그 다음날부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인(양수인·매수인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있습니다.

 

② ‘확정일자’란 법원 등기소, 동사무소 등에서 주택임대차계약이 체결되었음을 확인해주기 위해 임대차계약서의 여백에 도장을 날인해줄 때의 날짜를 의미합니다. 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력이 입주 및 주민등록을 마친 다음달 부터 발생하며, 확정일자를 입주 및 주민등록보다 나중에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력이 확정일자 부여일에 발생합니다. (주택임대차보호법 제3조②항)

※ 확정일자를 받는 방법
 관할 읍·면·동사무소 방문 → 전입신고 신청서 접수·완료 → 주민등록등본 1부 발급 → 확정일자 요청 → 확정일자 확인도장 → 완료

※ 준비서류 : 임대차(전/월세) 계약서 원본
 계약서 분실 시 최초의 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어려우므로 우선변제권 행사를하지 못할 수 있음

 

③ 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인(이하 ‘확정일자부 임차인’이라고 함)은 임차주택이 경매·공매되는 경우에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위담보권자나 기타 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

④ 임대보증금이 소액인 경우 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 임차주택이 매각되더라도 임차주택(대지포함)가액의 1/2 범위 안에서 일정금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 이러한 보호를 받기 위해서는 임차주택에 대하여 경매개시결정의 등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록전입신고를 마쳐야 합니다.

 

 

그 밖의 전/월세 계약시 확인사항

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·         임차주택의 사용부분을 계약서상에 정확히 표시

·         계약금 및 잔금의 금액 및 지급일정과 임대차기간 명시

·         임대료(=차임) 지급방법

·         전임차인의 퇴거일과 입주일 확인

·         전임차인의 관리비 등 제세공과금 처리

·         시설상태 및 수리여부 확인

·         구조변경 및 원상회복 문제

·         위약 및 계약해제 사항

·         특약사항란은 구체적으로 기입

·         중개수수료 지불문제

·         최종잔금시 관리비, 수도, 전기, 가스비용 등 월지불내역 확인